ЗАДАЙТЕ ВОПРОС ЮРИСТУ

Как правильно оформить документы на квартиру?

Здравствуйте, уважаемая редакция! Уже несколько лет являюсь вашей подписчицей и хотела бы получить юридическую консультацию. Мне 70 лет, инвалид 1-й группы. Проживаю одна в двухкомнатной квартире, приватизацию которой сейчас завершаю. Хочу оформить квартиру на знакомую, которая готова ухаживать за мной до конца жизни. Но у меня есть дальние родственники, которые никак не помогают, хотя знают, что я инвалид. Знакомая ходила к юристам и ей говорили, что родственники могут претендовать на квартиру после моей смерти. Подскажите, пожалуйста, наиболее подходящий вариант оформления квартиры, чтобы дальние родственники не смогли оспорить сделку и претендовать на мою квартиру?
В.Г. Филинкова, Екатеринбург
  
Уважаемая Валентина Григорьевна! Когда дело касается недвижимости, в людях, увы, иногда просыпаются не лучшие качества. А потому любой владелец квартиры должен подумать о том, кому она достанется, если с ним что-либо случится. Недаром Гражданский кодекс закрепил разные категории сделок: возмездная сделка, безвозмездная и сделка под условием (договор ренты). Любая из этих сделок при наличии законных оснований может быть оспорена в суде. Другое дело, что одну сделку оспорить в суде легко, а другую достаточно сложно. В настоящее время самые распространенные сделки с имуществом – это завещание, договор дарения и договор ренты. На плюсах и минусах данных сделок остановимся более подробно.

Плюсы договора дарения
Налогообложение значительно ниже, чем при получении наследства. Наименее оспоримый договор. Требует минимального количества документов (для его заверения не понадобится даже выписка из лицевого счета и передаточный акт). Минимальная стоимость оформления документов и регистрации. Лица, зарегистрированные в квартире, сохраняют свои права на проживание. Если договор был заключен в результате обмана или под принуждением, это легко доказать и расторгнуть его.

Минусы договора дарения
Передумать нельзя. Если квартиру уже подарили, то в случае возникновения конфликтов с одаренным, расторгнуть такой договор невозможно, если нет веских оснований. Существует вероятность того, что дарение будет отменено, это делает такой способ передачи прав собственности не совсем надежным. Потеря права собственности на квартиру, а это значит, есть риск, что вас выгонят из квартиры.

Плюсы завещания
Можно распорядиться своим имуществом именно так, как это угодно вам. Оформляется достаточно быстро и не требует сбора особых документов. Можно отменить или изменить по своему желанию. Вступит в силу только после вашей смерти. До этого момента вы вправе спокойно распоряжаться своим имуществом.

Минусы завещания
 Наследники чаще всего не в курсе, что у наследодателя имеется завещание. Завещание может вызвать не меньше споров, чем обычное наследование. Особенно это касается случаев, когда имущество завещано не родственникам. В этом случае родственники оспорят завещание. Завещание легко подделать. Есть категория наследников, которые имеют обязательную долю в наследстве. Даже если завещание оформлено по всем правилам, это не дает стопроцентной гарантии, что квартира достанется именно тому, кому вы хотите. Дело в том, что закон определяет несколько категорий граждан, которые всегда, независимо от назначенного в завещании наследника, имеют право на долю в наследстве, в том числе на часть недвижимости. К таким гражданам относятся несовершеннолетние дети, нетрудоспособные родители, супруг и нетрудоспособные иждивенцы завещателя.

Плюсы договора ренты
 Четко прописаны условия, на которых получатель ренты передает недвижимость. Договор прекращается с момента смерти получателя. Не нужно ждать шесть месяцев, как в случае с завещанием, чтобы распорядиться квартирой. Договор трудно оспорим после смерти рентополучателя, если он добросовестно исполнялся. Данный договор требует нотариального удостоверения. То есть третья сторона подтверждает легитимность сделки. Распорядиться квартирой (то есть продать другому) рентополучатель не имеет права.
 Рентополучатель имеет право проживать в своей квартире до своей смерти. У продавца квартиры появляется регулярный источник дохода в виде рентных платежей. К тому же оплата коммунальных услуг лежит на новом владельце квартиры. В договоре может быть оговорен комплекс услуг, который плательщик будет оказывать рентополучателю до конца его жизни. Покупателем квартира приобретается практически «даром» — рентные платежи и расходы на содержание продавца несоизмеримы с рыночной стоимостью квартиры. Не придется платить налоги, как в случае с наследством.

Минусы договора ренты
Минимальное неисполнение договора ведет к его расторжению, а расходы по содержанию и исполнению договора не возмещаются. И вопрос о том, добросовестно ли выполняет свои условия плательщик ренты, придется, скорее всего, решать в судебном порядке. У продавца есть опасность столкнуться с недобросовестностью плательщика ренты, уклоняющегося от выполнения или не должным образом выполняющего условия договора. В этом случае для того, чтобы расторгнуть договор ренты или призвать другую сторону к выполнению его условий, придется обратиться в суд. Риск, что «покупатель» окажется мошенником и, будучи заинтересованным в смерти «продавца», будет своими действиями этому способствовать. Чтобы стать полноценным собственником и въехать в квартиру, покупателю придется ждать неопределенный период времени (до смерти рентополучателя).

Выводы
Можно сделать вывод о том, что вопрос о выборе договора пожизненного содержания (ренты), дарения или завещания на 80% моральный, а не правовой. Кроме того, многое зависит от того, что человек хочет в результате этой сделки получить, от его состояния здоровья и материального положения. При любой сделке есть определенные риски. Мы не можем застраховать людей от плохих поступков со стороны близких и дальних родственников. Это вопрос их совести, поэтому какой вариант сделки для вас более оптимален, решать только вам.

Разъясняем законодательство

Квартирный ответ
   
Юридические аспекты права инвалидов на улучшение жилищных условий

Инвалиды, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются жилыми помещениями в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.
Основаниями признания инвалидов нуждающимися в улучшении жилищных условий для принятия на учет являются:
— обеспеченность жильем на каждого члена семьи ниже уровня, устанавливаемого органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (на федеральном уровне установлена норма 18 кв. м на человека, но в регионах она может быть больше);
— проживание в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям;
проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними (по заключению государственных или муниципальных лечебно-профилактических учреждений здравоохранения) в одной квартире невозможно;
—проживание в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений;
—проживание в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением;
—проживание длительное время на условиях поднайма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, либо найма в домах жилищно-строительных кооперативов, либо в жилых помещениях, принадлежащих гражданам на праве собственности, не имеющим другой жилой площади.
Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий осуществляется:
по месту жительства — специально уполномоченным органом местного самоуправления либо специально назначенным должностным лицом;
по месту работы — на предприятиях, в учреждениях и других организациях, имеющих жилищный фонд на праве хозяйственного ведения или в оперативном управлении.
Инвалиды могут состоять на учете для улучшения жилищных условий одновременно по месту работы и по месту жительства.
Для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий необходимо:
1. заявление;
2. выписка из домовой книги;
3. копия финансового лицевого счета;
4. копия справки, подтверждающей факт установления инвалидности, и копия индивидуальной программы реабилитации инвалида;
5. другие документы с учетом конкретных обстоятельств (справки бюро технической инвентаризации, учреждений здравоохранения и т.п.).
Жилые помещения инвалидам предоставляются на каждого члена семьи в пределах нормы, устанавливаемой органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
При предоставлении жилого помещения инвалидам учитываются рекомендации индивидуальной программы реабилитации, состояние здоровья, а также другие обстоятельства (приближение к лечебно-профилактическому учреждению, месту жительства родных, близких и т.п.).
Занимаемые инвалидами жилые помещения могут быть заменены на равноценные в соответствии с индивидуальной программой реабилитации (переселение с верхних этажей  на нижние, приближение к месту жительства родных, близких и т.п.).
Инвалидам может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека (но не более чем в два раза), при условии, если они страдают тяжелыми формами хронических заболеваний, предусмотренных перечнем, устанавливаемым Правительством РФ.

Советы и комментарии юриста
О льготах инвалидам в сфере труда

В соответствии с «Трудовым Кодексом РФ» и ФЗ «О социальной защите инвалидов в РФ» для инвалидов предусмотрены следующие льготы в сфере труда:
– специальные рабочие места для трудоустройства инвалидов;
– создание необходимых условий труда в соответствии с индивидуальной программой реабилитации инвалида.
– для инвалидов I и II групп устанавливается сокращенная продолжительность рабочего времени не более 35 часов в неделю с сохранением полной оплаты труда.
– при направлении в служебные командировки, привлечение инвалидов к сверхурочным работам, работе в выходные дни и ночное время допускается только с их письменного согласия и при условии, если такие работы не запрещены им по состоянию здоровья (ночное время – время с 22 часов до 6 часов; продолжительность сверхурочной работы не должна превышать для каждого работника 4 часов в течение двух дней подряд и 120 часов в год).
– инвалидам предоставляется ежегодный отпуск не менее 30 календарных дней
– работающим инвалидам предоставляется отпуск без сохранения заработной платы до 60 календарных дней в году;
– дополнительные выходные дни лицам, осуществляющим уход за детьми-инвалидами и инвалидами с детства (по письменному заявлению предоставляются четыре дополнительных оплачиваемых выходных дня в месяц, которые могут быть использованы одним из указанных лиц либо разделены ими между собой по их усмотрению).
К сожалению, наше трудовое законодательство (и не только) постоянно ужесточается. Спешите воспользоваться льготами, пока они не исчезли из Трудового Кодекса России!